Продажа, аренда, флиппинг, офисы: возможности для инвесторов в недвижимость в Дубае

Дубай — один из самых перспективных рынков недвижимости в мире, с высокой доходностью на спекулятивной и арендной стратегиях. В статье рассмотрим, какие здесь есть возможности для инвесторов, и расскажем, как мы помогаем зарабатывать на рынке.

Спекулятивная стратегия: покупка на старте — продажа на ключах

Один из самых эффективных способов заработать на инвестициях в недвижимость Дубая — купить объект на старте продаж и продать его через 1–3 года, когда здание будет готово.

Подходит тем, кто хочет пассивно заработать на росте капитала, и тем, кто готов вложить деньги на 1–3 года. Мы даём консервативный прогноз — от 10% годовых в долларах, но процент может быть выше. Например, в одном из наших кейсов клиент заработал 51% за три месяца в MJL.

Важная особенность: когда можно продать. В 9 из 10 случаев перепродать квартиру до получения ключей нельзя — это правило большинства застройщиков. Если вы внесли, к примеру, только 20% от стоимости, новый покупатель не сможет просто «забрать» объект. Переуступка обычно возможна только после оплаты определённой доли цены — как правило, 30–50%, в зависимости от застройщика и договора.

Девелоперы ставят такие условия для того, чтобы исключить спекуляции на ранних стадиях и продавать жильё на своих условиях — с привычными всем рассрочками.

Продать до передачи ключей удаётся только тем, чей объект выделяется: лучший вид из окна, удобная планировка. Но даже в этом случае перекупщиками будут только люди с деньгами в наличии. Остальные просто купят недвижимость в ОАЭ от застройщика — немного дороже, но с удобной рассрочкой.

На что нужно обращать внимание при выборе квартиры под перепродажу

Локация и перспективность района

Лучшие инвестиции — это покупка на старте продаж в районах, которые ещё развиваются. Чем больше у властей планов на локацию, тем выше потенциал роста цен.

В Дубае перспективен район Dubai Islands — архипелаг искусственных островов, где строят отели и жилые комплексы.

В Рас-эль-Хайме — Al Marjan Island, где в сентябре 2027 года планируют открыть первый в ОАЭ курорт с казино — Wynn Al Marjan Island; это увеличит туристический поток и спрос на недвижимость.

Репутация застройщика

При покупке важно учитывать, насколько надёжен девелопер. Emaar, DAMAC, Aldar, Meraas, Ellington — известные игроки на рынке недвижимости ОАЭ, которые строят качественно и соблюдают сроки.

Квартиры от надёжных застройщиков легче перепродать. Уверенность в ликвидности таких объектов выше.

Условия рассрочки

Некоторые девелоперы предлагают удобные схемы — например, с небольшими ежеквартальными платежами.

А у Emaar часто встречается рассрочка 10/90, где 10% выплачивают в процессе строительства, а 90% — при передаче ключей. Это значит, что инвестору потребуется крупная сумма к моменту сдачи.

Мы рассказывали про то, как работают беспроцентные рассрочки от застройщиков в ОАЭ в нашем справочнике инвестора.

Примеры из нашей практики

Наш клиент купил квартиру в Luma 22, вложил 50% от стоимости ($72 150) и получил $46 300 с продажи. Доходность — 64%. Детали можно почитать здесь.

Клиент вложил в покупку квартиры с одной спальней в Binghatti Corner $101 280 — 60% от стоимости квартиры. С продажи удалось получить $57 100 — 56,3% доходности.

Купили две квартиры в Dubai Hills Estate на этапе стройки за $309 000 и $295 000, а через 10 месяцев продали их за $360 000 и $340 000. Клиент внёс 25% цены и сбор DLD 4% — около $175 000. Цены выросли в сумме на $96 000; за вычетом сбора DLD и других расходов по сделкам клиент получил около $57 000 — примерно треть вложенного за десять месяцев. Новые владельцы планируют сдавать квартиры примерно за $30 000 в год каждую.

Во что можно вложить деньги сейчас

Одна из локаций Дубая, куда стоит инвестировать — Dubai Islands. В феврале 2025 года застройщик Mr. Eight Development запустил здесь первый проект — Villa del DIVOS, а в мае 2025 года — Villa del GAVI. Мы рекомендуем присмотреться к его проектам, потому что:

• Строит их Mr. Eight Development. Застройщик больше 12 лет работает в Европе, у него есть готовые проекты в Юрмале и Риге. Интересный факт — Mr. Eight вместе с парфюмерами создаёт собственный аромат для каждого своего дома.
• Dubai Islands сейчас на старте развития. Ожидаем, что цены на недвижимость в локации будут расти по мере застройки островов.

Аренда: стабильный доход в валюте

Сдача недвижимости в аренду — одна из самых надёжных инвестиционных стратегий в Дубае.

Подходит инвесторам, которые хотят получать стабильный пассивный доход в валюте.

Средняя доходность от сдачи квартиры в аренду в Дубае — 5–8% годовых в долларах. Для сравнения: в Лондоне — 4–6%.

Например, рассмотрим апартаменты у пляжа в JBR с видом на Ain Dubai:

• Стоимость: $871 200
• Расположение: Jumeirah Beach Residence, 1 минута до пляжа
• Аренда: такие квартиры сдаются в среднем за $50 000 в год
• Доходность: 5,7% годовых

И рассмотрим готовую квартиру с мебелью в Business Bay:

• Стоимость: $586 000
• Расположение: Business Bay — деловой центр города
• Аренда: аналогичные квартиры сдаются от $32 500 в год (наша — дороже, так как с мебелью)
• Доходность: 5,5% годовых

Почему арендный бизнес в Дубае — это выгодно?

• Рост цен на аренду. В 2024 году аренда квартир в Дубае подорожала на 13% за год, по данным ValuStrat.
• Высокий спрос. В город приезжает всё больше экспатов и инвесторов — только за первые два месяца 2025 года в Дубай переехало больше 33 000 человек. Это поддерживает высокий спрос на аренду. В первом квартале 2024 года заключили 46 580 договоров аренды — это на 35,8% больше, чем в предыдущем году.
• Низкие налоги. По правилам на 2026 год частное лицо в ОАЭ не платит подоходный налог с аренды своей недвижимости, в отличие от большинства стран Европы и США; корпоративный налог возникает, только если деятельность требует лицензии. Условия уточняйте у консультанта.

Есть два формата сдачи:

• Долгосрочная аренда — контракт от 1 года, предсказуемый доход.
• Краткосрочная аренда через Airbnb — доходность выше, но есть сезонность, плюс затраты на управление недвижимостью.

Какие квартиры лучше всего сдавать

В Дубае наиболее востребованы:

• Квартиры у моря. Например, в районах Jumeirah Beach Residence (JBR), Dubai Marina, Palm Jumeirah — эти локации популярны у туристов.
• Апартаменты в деловых районах — Business Bay, Downtown — востребованы среди экспатов.
• Объекты рядом с метро или с хорошей транспортной доступностью и в районах с развитой инфраструктурой — Dubai Hills Estate, Dubai Creek Harbour. Такие локации часто выбирают для долгосрочного проживания.

Мы нашли для инвестора квартиру на вторичном рынке в Dubai Hills Estate с рассрочкой на три года: он внёс $167 000, ещё $109 000 осталось доплатить. Квартира сдаётся за $20 000 в год — около 7% валовой доходности от полной цены примерно в $276 000 и около 12% от уже внесённых $167 000.

Клиент купил квартиру за $205 000 в районе Jumeirah Village Circle (JVC), затем мы меблировали объект и сдали в краткосрочную аренду. Итог: доходность 10–12% годовых + резидентская виза.

Нашли студию в DAMAC Hills за $205 000, сделали меблировку за $5 500 и сдали всего за три дня — собственник получает $1 300 пассивного дохода в месяц.

Флиппинг: покупка для ремонта и перепродажи

Флиппинг — стратегия, при которой инвестор покупает объект, делает ремонт и перепродаёт с наценкой. В Дубае это отлично работает как с квартирами, так и с виллами.

Подходит инвесторам, которые готовы вложить от $500 000 либо воспользоваться механизмом коллективных инвестиций, чтобы снизить порог входа.

Можно получить 30–40% годовых — в среднем с одного флиппинга. В редких случаях доходность может быть выше.

Почему флиппинг — это выгодно?

• Старый фонд в Дубае устаревает морально быстрее, чем физически. Многие квартиры и виллы, которые построили 10-15 лет назад, уже не соответствуют актуальным трендам дизайна. Поэтому инвесторы выкупают такие объекты, делают ремонт и продают по цене выше.
• Высокий спрос на жильё после реновации. Экспаты и инвесторы готовы переплачивать за недвижимость с современным интерьером, чтобы сразу заехать в квартиру и не думать о ремонте.

Хотите зарабатывать на флиппинге? Мы подберём для вас перспективные объекты с высоким потенциалом роста — просто отправьте заявку.

Инвестор купил квартиру за $762 000, вложил $82 000 в ремонт и перепродал за $953 000 через 6 месяцев. В обновлённом интерьере появились мраморные панели, итальянская мебель и дизайнерские элементы. Доходность — 12,9%, в долларах — $109 000. Кейс по флиппингу не наш, эту квартиру мы приобрели для нашего клиента после ремонта.

Зато мы делали флиппинг виллы — история реновации дома в Dubai Hills Estate и наш авторский мини-фильм на английском языке об этом:

Офисная недвижимость: инвестиции в бизнес-центры

Инвесторы зарабатывают на коммерческой недвижимости разными способами — сдают в аренду, делают реновацию и перепродают. Либо покупают на стартах продаж и перепродают дороже.

Подходит инвесторам, которые хотят получать стабильный пассивный доход в валюте, а также тем, кто готов вложиться в ремонт и заработать на перепродаже, и бизнесменам, которые хотят купить офис для своей компании и сохранить капитал.

Средняя доходность от аренды офисов в Дубае — 6-10% годовых. Флиппинг офисов (покупка, реновация и перепродажа) приносит до 63% годовых, а перепродажа на ключах даёт 15–30% доходности.

Почему это выгодно:

• Рынок офисов перегрет в хорошем смысле — заполняемость в деловых районах (Business Bay, DIFC, JLT) доходит до 95-97%.
• Спрос превышает предложение — в первой половине 2024 года в Дубае зарегистрировали 24 000 новых компаний, которым нужны офисы. К тому же, ОАЭ продолжают привлекать бизнес со всего мира, а новых офисных зданий строится недостаточно.
• Цены на аренду растут — ставки по офисам выросли в среднем на 11% за год.

Сколько можно заработать — разбираем на реальных примерах

Купили офис за $354 000, вложили в ремонт $125 000, сдали за $88 200 в год и перепродали за $735 000. Инвестор заработал и на сдаче в аренду, и получил $256 000 с продажи.

Наш клиент купил офис в проекте Enara от застройщика Omniyat в районе Business Bay за $8,17 млн. Сдача здания запланирована на конец 2027 года; после неё прогнозируемая стоимость аренды — $794 000 в год.

Что в итоге?

Есть и другие способы заработать на недвижимости. Например, мы можем найти для вас земельный участок в Дубае под строительство. Также сейчас мы активно разрабатываем тему складской недвижимости.

Если у вас есть интересные предложения или запросы, обязательно пишите нам. Мы открыты для наших клиентов и всегда выступаем на стороне инвесторов, просчитываем инвестиции и делаем всё, чтобы наши инвесторы зарабатывали больше.