Купить недвижимость в Дубае и ОАЭ

Покупка недвижимости в ОАЭ: чем различаются эмираты и как купить жилье в Дубае в 2025 году — пошаговый процесс

Рынок жилой недвижимости в ОАЭ уже давно — одна из самых динамичных инвестиционных площадок в мире. Сюда поступают капиталы из Европы, Азии и Америки, население страны растет, инфраструктура развивается, а городская среда — улучшается. С учетом всего этого, сегодня стало популярно покупать там недвижимость на этапе строительства — по-английски это называется “off-plan”.

Входные цены в таком случае ниже, можно использовать гибкие планы оплаты, а также зарабатывать на росте стоимости жилья по мере прогресса стройки.

Ниже мы подробно разберем, почему ОАЭ сегодня считаются безопасной и быстрорастущей юрисдикцией для вложений, как должна проходить покупка недвижимости на этапе строительства, на что важно обращать внимание, и чем отличаются в этом смысле разные эмираты.

Почему ОАЭ — безопасная инвестиционная среда с постоянным ростом

Безопасность здесь на высоком уровне благодаря политической стабильности, предсказуемости местной политики и защите прав собственности. Инвестор должен понимать все правила заранее — для девелоперов здесь существуют требования по раскрытию информации и использованию так называемых эскроу-счетов, а для покупателей недвижимости процедуры регистрации сделки и получения документов максимально просты и понятны.

Государственные регистраторы, а также специализированные департаменты земли и недвижимости располагают цифровыми базами, а все основные действия, от брони до оформления права собственности, уже давно переведены в электронный формат. Таким образом, риск ошибок уменьшается, а скорость сделок растет.

Экономическая среда в этих местах демонстрирует постоянный рост, дополняя безопасность. Власти страны инвестируют в транспорт, медицину, образование и «зеленую» энергетику, развивают логистику и туристические районы, а также регулярно проводят крупные международные мероприятия.

Для бизнесов здесь будет мягкий налоговый режим, а также упрощенные визовые программы для инвесторов и квалифицированных специалистов. В итоге как внутренняя миграция, так и приток экспатов поддерживают стабильный спрос на аренду и покупку жилой недвижимости, а значит, и ликвидность рынка как таковую. Городская среда здесь быстро эволюционирует — появляются новые набережные, парки, проводятся культурные мероприятия, а крупные девелоперы запускают целые «города в городе», где будет собственная инфраструктура.

Отдельно стоит упомянуть практику защиты покупателей во время таких сделок. Деньги инвесторов в таких случаях хранятся на специальных “эскроу-счетах” и перечисляются девелоперу лишь по мере готовности определенных этапов строительства. Сами проекты в обязательном порядке регистрируются, а все основные договоры стандартизированы.

Государство регулирует и гарантийные сроки — сами здания здесь защищены многолетной гарантией, а на инженерию и отделку также распространяется гарантия после передачи. Такие механизмы минимизируют главный риск в таких случаях — это, как известно, недострой или несвоевременная сдача объектов.

В чем суть покупки недвижимости на стадии строительства (off-plan) и как проходят такие сделки в Дубае и ОАЭ?

Как защищен покупатель недвижимости в Дубае: эскроу, регистрация, гарантии

Важнейший элемент безопасности покупателей — так называемые “эскроу-счета”. В таком случае покупатель платит не напрямую девелоперу, но его средства поступают на специальный счет проекта, доступ к которому привязан к фактам выполнения конкретных работ — это подтверждает специальный инженерный надзор. Каждый проект недвижимости подлежит обязательной регистрации в департаменте соответствующего эмирата, у него будут уникальные идентификаторы, а также связь с земельным участком и разрешительной документацией. Сам договор купли-продажи регистрируется в электронном реестре — это дает возможность впоследствии оформить право собственности уже на готовую недвижимость.

Гарантийные обязательства здесь бывают разных типов. Сама конструкция здания покрывается длительной гарантией, а инженерные системы и отделка — гарантийным периодом на дефекты после передачи. Покупателю предоставляют время на осмотр недвижимости перед приемкой, а девелопер в таком случае обязуется устранить найденные дефекты. Все это прописывается в договорах, а спорные вопросы решаются в административном порядке или через суд и арбитраж, что тоже прописано в документах.

Пошаговый процесс покупки недвижимости на этапе строительства в ОАЭ

Финансирование и расчеты — рассрочка 0%, ипотека, визовые вопросы

Налоги и эксплуатационные сборы для владельцев недвижимости в Дубае и ОАЭ

Рынок ОАЭ хорош тем, что здесь отсутствуют налоги на владение недвижимостью в привычном для многих стран понимании, и здесь нет налога на прирост капитала при продаже для частных лиц. Но регистрационные сборы и платежи все-таки существуют — они устанавливаются на уровне эмирата.

Кроме того, в ОАЭ есть ежегодные сервисные сборы за эксплуатацию общего имущества и поддержание инфраструктуры комьюнити. Для отдельных категорий объектов также действует НДС, причем, строительство новой жилой недвижимости здесь регулируется особым образом. Конкретные ставки и порядок оплаты зависят от типа объекта и этапа сделки, и их стоит уточнять непосредственно для выбранного проекта и юрисдикции.

Риски для покупателя недвижимости в Эмиратах и как их минимизировать

Главные риски при подобных покупках — задержка сроков, переменчивость рынка и ликвидности, а также финансовая устойчивость девелоперов. Снизить эти риски можно разными способами — это, например, выбор проверенных компаний, тщательный анализ разрешительной документации и статуса “эскроу-счета”, ознакомление с графиком строительства и резервирование ликвидности на случай изменений.

Важную роль здесь играет внимательное чтение договора. А именно, о порядке компенсаций за просрочку, об описании форс-мажора, о правилах изменения спецификаций, об условиях переуступки до ввода проекта в эксплуатацию, а также о дефектном периоде и гарантиях.

Дубай: отлаженная инфраструктура сделок и множество проектов

Дубай — самый крупный и международный рынок жилой недвижимости в ОАЭ. Здесь действует развитая система, где есть регистраторы, отраслевые регуляторы и цифровой реестр — практически любая операция в Дубае может быть выполнена онлайн.

Девелоперы предлагают разнообразные проекты — это могут быть курортные комьюнити на побережье, городские кварталы рядом с бизнес-центрами или семейные районы с парками и школами. Для инвестора это означает большой выбор в смысле бюджета, сроков и стратегий, от покупки на ранних этапах с потенциалом перепродажи до приобретения жилья для сдачи в аренду в популярных локациях.

Покупка жилья на этапе строительства в Дубае включает бронирование, подписание договора, регистрацию и оплату по оговоренному графику на “эскроу-счет”. Закон допускает переуступку прав в рамках условий проекта, и многие девелоперы предлагают планы оплаты, позволяющие внести большую часть суммы уже после передачи недвижимости.

Спрос со стороны арендаторов остается высоким из-за роста населения, туризма и деловой активности, и потому инвесторы часто рассматривают готовность к сдаче как второй рубеж окупаемости жилья.

Абу-Даби: более спокойный ритм и сильные девелоперы

Столица ОАЭ — это более сдержанный темп. Здесь есть крупные мастер-девелоперы, которые строят большие многофункциональные районы, где сочетается жилье, общественные пространства и коммерческая инфраструктура. Регистрация сделок и все проекты на этапе строительства проходят через соответствующие департаменты столицы — здесь обязательны “эскроу-счета” и полнота раскрытия информации. Для иностранцев существуют отдельные зоны, где им разрешена покупка недвижимости — новые проекты также активно пополняют этот пул.

Абу-Даби будет интересен инвесторам, которые ценят предсказуемую динамику цен и строят более долгосрочные планы. Здесь меньше спекулятивных всплесков, но высока доля конечных пользователей — это семьи тех, кто работает в правительстве и крупных компаниях. А рынок аренды поддерживается стабильной занятостью и высоким уровнем городской инфраструктуры.

Покупка жилья на этапе строительства здесь проходит примерно по той же схеме: бронирование, договор, регистрация и поэтапные платежи, а при передаче — детальная процедура осмотра и оформление права собственности.

Шарджа: семейные комьюнити и безопасность сделок

Шарджа часто позиционируется как “культурная столица” ОАЭ с серьезной образовательной и музейной инфраструктурой. Рынок недвижимости здесь ориентирован на семейную жизнь, парки, доступность школ и университетов. Для иностранцев, которые хотят купить жилье, в Шардже открыты специальные зоны, а появление новых проектов говорит о том, что такие территории расширяются.

Регистрация сделок в Шардже поставлена “на поток”, здесь работают “эскроу-счета” и существуют ясные требования к раскрытию информации.

С точки зрения инвестиций Шарджа привлекает более низким порогом входа и устойчивым спросом на аренду со стороны семей, работающих здесь или в соседних Дубае и Аджмане. Планы оплаты жилья в Шардже сбалансированы, а темпы застройки дополняются развитием дорог, школ и коммерческих пространств.

Рас-эль-Хайма: новый курорт, первое в ОАЭ казино и растущая ликвидность

Этот северный эмират активно развивается как курорт с проектами недвижимости на побережье, маринами и отельной инфраструктурой. Местные девелоперы создают крупные прибрежные комьюнити, где будут и апартаменты, и таунхаусы, и виллы. Регистрация сделок по недвижимости на этапе строительства централизована, работают “эскроу-счета”, а для покупателей здесь будет все тот же стандартный цикл бронирования, договора и поэтапной оплаты.

Инвестиционная привлекательность Рас-эль-Хаймы связана с туризмом и ограниченным предложением недвижимости на берегу моря. Многие инвесторы здесь рассматривают сдачу недвижимости в аренду на короткий срок из-за высокого потока отдыхающих в сезон.

Порог входа здесь ниже, чем в дорогих прибрежных районах Дубая, а расположение у воды формирует устойчивый спрос. Помните, важно учитывать специфику управления арендой и внимательно выбирать управляющего, чтобы обеспечить стабильную заполняемость жилья и качественный сервис.

Аджман: доступная недвижимость и хороший спрос на аренду

Аджман — небольшой эмират со своим центром деловой и социальной жизни, недалеко от северных районов Дубая и Шарджи. Рынок недвижимости здесь — это более доступные цены, вследствие чего Аджман можно назвать привлекательным для первых инвестиций и диверсификации портфолио.

Регистрационные процедуры и, в целом, схемы покупки жилья на этапе строительства в этих местах соответствуют общему для ОАЭ стандарту: договор, “эскроу-счет”, поэтапные платежи, электронная регистрация.

Спрос на недвижимость здесь остается постоянным благодаря растущей инфраструктуре и внутренней миграции. Многие семьи выбирают именно Аджман в силу сочетания цены недвижимости и качества жизни, а работающие в соседних эмиратах часто арендуют здесь жилье с учетом транспортной доступности.

Для инвестора все это означает достойную доходность аренды при умеренной стоимости недвижимости. Стоит серьезно отнестись к выбору локации внутри эмирата и управляющей компании — качество операционного управления здесь может быть критично для удержания ставок и заполняемости.

Умм-эль-Кайвайн: сбалансированный рынок и нишевые курортные проекты

Умм-эль-Кайвайн — самый спокойный из эмиратов ОАЭ, где будут протяженные лагуны и природные красоты. Строительство новой недвижимости здесь развивается точечно, за счет прибрежных проектов и небольших комьюнити с малоэтажной застройкой.

Для покупателей это рынок, где особенно важно качество девелопера и прозрачность сделок — меньший масштаб означает, что репутация застройщика и строгость следования регламентам становятся ключевыми факторами.

Инвестиции здесь актуальны из-за ограниченного предложения, природного окружения и курортной инфраструктуры. Доходность же зиждется на сочетании сезонного спроса и долгосрочной аренды для семей, которые любят тишину и природу.

Операционные расходы в Умм-эль-Кайвайне обычно умеренные, а сам процесс сделки не отличается от общих правил ОАЭ — это все то же бронирование, договор, регистрация, “эскроу” и поэтапные платежи до передачи недвижимости.

Как правильно выбрать проект и на что обращать внимание в документах

При выборе проекта критичны три вещи. Первая — сам девелопер и его история проектов — какие объекты уже сданы, хорошо ли соблюдались сроки и спецификации, как управляются уже существующие комьюнити. Вторая — локация и местная инфраструктура — транспортная доступность, школы, медицина, торговые и развлекательные центры, парки, береговая линия и общественные пространства. Третья — экономика сделки, а именно, план оплаты, пропорция взносов до и после сдачи, реалистичность заявленных сроков строительства, предусмотренные договором компенсации за задержку и порядок внесения изменений.

В договоре нужно внимательно читать разделы о форс-мажоре, вариациях в отделке и материалах, гарантийном периоде, о правилах переуступки до сдачи проекта, а также о распределении расходов на содержание общего имущества. Наличие “эскроу-счета”, регистрация проекта и прозрачность связанных с ним разрешений — то, без чего двигаться дальше не следует. Если планируется ипотека, следует заранее понимать, какие банки аккредитовали проект и на каких условиях они готовы выдавать деньги.

Что потом?

Если цель — перепродажа, то ключ к успеху в покупке на ранних этапах, выборе востребованных планировок и отслеживании тех этапов строительства, когда ликвидность максимальна. Для долгосрочного владения важно продумать управление — оно может быть самостоятельным или через оператора. Также стоит учитывать класс арендаторов, целевой срок контракта, сезонность аренды, набор сервисов и правила комьюнити. Но на практике доходность неплохо поддерживается за счет качества управления комьюнити и прозрачности расчетов по сервисным сборам.

Вывод

Покупка недвижимости в ОАЭ на этапе строительства —  зрелый и хорошо регулируемый инструмент, в котором сочетаются защита интересов покупателя, гибкость финансирования и потенциал прироста капитала.

Дубай — это максимальный выбор недвижимости, Абу-Даби — стабильность и долгосрочные горизонты планирования, Шарджа — семейная инфраструктура и доступность, Рас-эль-Хайма — курортная среда, Аджман — разумный порог входа при достойных доходах от аренды, Умм-эль-Кайвайн — нишевые проекты с акцентом на близость к природным красотам.

Но, независимо от выбранного эмирата, успех таких сделок определяется классом девелопера, прозрачностью документов, дисциплиной следования графику и правильной стратегией действий после оформления права собственности.

При таком подходе рынок недвижимости в ОАЭ раскрывает свою главную ценность — сочетание безопасности и постоянного роста.

Ответы на часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Дубае и других эмиратах ОАЭ