ما المقصود بالعقار على الخارطة في دبي؟
العقار على الخارطة في دبي هو عقار يُباع قبل اكتمال بنائه، وغالبًا في مرحلة التخطيط.
يشتري المشترون مباشرة من المطورين العقاريين أو من الوسطاء المعتمدين، وعادةً بأسعار أقل من العقارات الجاهزة. ويتيح الاستثمار على الخارطة الاستفادة من ارتفاع محتمل في قيمة العقار، كما يوفّر خطط سداد مرنة تُدفع أقساطها خلال البناء وحتى التسليم.
ومع ذلك، من المهم تقييم سمعة المطور العقاري والجداول الزمنية للمشروع وظروف السوق. وتنظّم دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD) ومؤسسة التنظيم العقاري (RERA) مشاريع البيع على الخارطة بضوابط صارمة لحماية المشترين وضمان إنجاز المشاريع.
العقارات على الخارطة بالأرقام
على الخارطة أم جاهز: الفرق في الواقع
| على الخارطة | جاهز | |
|---|---|---|
| السعر | عادةً أقل من الجاهز في المنطقة؛ والمراحل الأولى من الإطلاق هي الأرخص | سعر السوق اليوم |
| طريقة الدفع | على أقساط في حساب ضمان المشروع أثناء البناء، وأحيانًا جزء بعد التسليم | كاملًا عند نقل الملكية، نقدًا أو بالتمويل |
| التمويل العقاري | حتى 50% من السعر، ويؤخذ عادة عند التسليم | نسبة أعلى من السعر بحسب البنك والمشتري |
| التسجيل | عقود، السجل العقاري المبدئي؛ ويصدر سند الملكية عند التسليم | سند الملكية عند نقل الملكية |
| التأجير أو السكن | بعد التسليم فقط | فورًا |
| الخطر الرئيسي | تأخر التسليم؛ وإعادة البيع قبله تحتاج موافقة المطور | دفع أكثر من حالة المبنى الفعلية |
كيف يتم شراء عقار على الخارطة
- 01تحقق من المشروع
يجب أن يكون المشروع مسجلًا لدى RERA وله حساب ضمان خاص، ويظهر ذلك في تطبيق Dubai REST. وانظر إلى تأخر المطور في مشاريعه السابقة.
- 02احجز الوحدة
توقّع استمارة الحجز وتدفع مبلغ الحجز؛ اقرأ قبل الدفع متى يُسترد.
- 03وقّع عقد البيع وسجّله في عقود
يسجل المطور البيع لدى DLD في السجل المبدئي، وعندها تُدفع رسوم DLD البالغة 4%.
- 04ادفع حسب الجدول
تذهب الأقساط إلى حساب الضمان بحسب التواريخ أو مراحل البناء المذكورة في العقد.
- 05افحص قبل الاستلام
عند اكتمال المبنى افحص الوحدة بحثًا عن العيوب وسلّم قائمتها للمطور لإصلاحها.
- 06التسليم وسند الملكية
تدفع المستحق عند التسليم وتستلم المفاتيح، ويتحول قيد عقود إلى سند ملكية دون 4% أخرى.
إذا توقف المشتري عن الدفع: ما الذي يحق للمطور الاحتفاظ به
| نسبة الإنجاز | ما يحق للمطور |
|---|---|
| أكثر من 80% | الإبقاء على العقد والمطالبة بالمتبقي، أو طلب بيع الوحدة بالمزاد عبر DLD، أو الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من السعر |
| 60–80% | الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 40% من السعر |
| أقل من 60% وبدأ العمل | الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 25% من السعر |
| لم يبدأ دون خطأ من المطور | الفسخ والاحتفاظ بما يصل إلى 30% مما دُفع، ورد الباقي خلال 60 يومًا |
تمنح DLD المشتري أولًا مهلة 30 يومًا للدفع، ويبقى من حقه اللجوء إلى القضاء.
قبل أن تدفع
- ادفع فقط إلى حساب ضمان المشروع، لا لشخص ولا لحساب المطور العادي.
- احسب حساب التأخير: من الوحدات المقرر تسليمها عام 2023 سُلّم 55% فقط في موعدها.
- اقرأ بند إعادة البيع: معظم المطورين يسمحون به بعد سداد نسبة محددة من السعر ويتقاضون رسومًا على الموافقة.
- احسب رسوم الخدمات التي ستدفعها من يوم التسليم، لا السعر وحده.
كم يكلّف الشراء إضافةً إلى السعر
أدخل أرقامك. التكاليف على جانب المشتري، دون عمولة الوكالة.
حساب تقديري، وليس عرضاً ملزماً. تختلف الأرقام المنشورة قليلاً؛ ونقدّم الكشف الدقيق بعد شهادة عدم الممانعة وخطابات البنك.
أرقام الموضوع
مصطلحات في هذه الإجابة
- على الخارطة (Off-plan)
- شراء وحدة سكنية من المطور العقاري قبل اكتمال المبنى، وغالبًا قبل بدء البناء. وتكون الأسعار عادةً أقل من أسعار الوحدات الجاهزة، ويُدفع الثمن على أقساط خلال البناء.
- خطة سداد (Payment plan)
- سداد ثمن الوحدة للمطور العقاري على أقساط خلال البناء. لا فوائد عليها، وليست قرضًا مصرفيًا. وخطة مثل 60/40 تعني دفع 60% قبل التسليم و40% عند التسليم.
- التسليم (Handover)
- اكتمال المبنى واستلام المشتري المفاتيح بعد الدفعة الأخيرة. والربع الرابع يعني من أكتوبر إلى ديسمبر. والموعد خطة المطور العقاري وقد يتغيّر.
- دائرة الأراضي والأملاك في دبي (DLD)
- الجهة الحكومية التي تسجّل العقارات في دبي. وعند تسجيل الشراء يدفع المشتري رسومًا بنسبة 4% إضافةً إلى رسوم إدارية، وتُسجَّل مشتريات العقارات على الخارطة أيضًا.
- ارتفاع قيمة العقار (Capital appreciation)
- نمو قيمة العقار مع الوقت. وفي عقارات الخارطة يُحسب غالبًا من سعر الإطلاق إلى السعر عند التسليم، ويتحقق الربح عند البيع.
المصادر
- Bayut: Dubai off-plan market report 2025 (DLD data)تم التحقق 13 نوفمبر 2026
- Dubai Land Department: register the initial sale (Oqood)تم التحقق 13 نوفمبر 2026
- Dubai Law No. 8 of 2007 on escrow accountsتم التحقق 13 نوفمبر 2026
- Dubai Law No. 19 of 2017 amending Law No. 13 of 2008 (Interim Register)تم التحقق 13 نوفمبر 2026
- The National: Central Bank mortgage cap rulesتم التحقق 13 نوفمبر 2026
- ICP: UAE Golden Residencyتم التحقق 13 نوفمبر 2026
- ValuStrat: delays keep property oversupply at bay in Dubaiتم التحقق 13 نوفمبر 2026
