Стресс-тест для Дубая: что будет с рынком недвижимости ОАЭ на фоне конфликта на Ближнем Востоке — два сценария

Эскалация на Ближнем Востоке в начале марта вызвала ожидаемую реакцию финансовых рынков. Акции компаний региона просели, международные банки пересматривают операционные риски, а инвесторы обсуждают возможный отток капитала.

На этом фоне в социальных сетях и средствах массовой информации начали появляться прогнозы о «крахе» рынка недвижимости Дубая. Однако макроэкономические данные и статистика сделок пока говорят о более сложной и гораздо менее драматичной картине.

Мы подготовили для вас аналитический обзор о том, что ждёт рынок недвижмости Дубая.

Первое, на что обращают внимание аналитики, — точка цикла, в которой рынок встретил геополитический шок. 2025 год стал рекордным для рынка недвижимости Дубая.

По данным Dubai Land Department, общий объём сделок превысил 682 млрд дирхамов ($186 млрд), что на 30,6% больше, чем годом ранее.

Рост продолжается и в 2026 году. Только в феврале было зарегистрировано 16 959 сделок на сумму 60,6 млрд дирхамов ($16,5 млрд). Это на 18% больше по стоимости, чем в феврале 2025 года.

Структура рынка также показывает активность инвесторов:

Другими словами, рынок вошёл в текущую нестабильность не из фазы спада, а после нескольких лет быстрого роста.

В отличие от недвижимости, фондовый рынок реагирует на кризисы практически мгновенно.

После новостей о конфликте акции некоторых банков и компаний с экспозицией на регион начали снижаться. Например, акции международных банков HSBC и Standard Chartered потеряли 14% и 11,4% соответственно с начала эскалации.

Для рынка недвижимости это важно по одной причине: фондовые рынки обычно являются ранним индикатором настроений инвесторов.

Однако даже в этих условиях инвестиционный интерес к недвижимости Дубая сохраняется. Например, недавно на рынке был зафиксирован один из крупнейших в истории города жилых сделок — квартира была продана за 422 млн дирхамов. Такие сделки обычно заключаются крупными частными инвесторами и семейными офисами и отражают долгосрочную уверенность в рынке.

Поговорим о самом интересном индексе — это акции строительных компаний ОАЭ. Что же произошло? У нас он упал сильнее, чем у соседей, — на 18% за эти несколько дней. Причём падение искусственно ограничили: снижение одной акции не могло быть более чем на 5%.

Что показывает этот индекс? Это стоимость акций строительных компаний Дубая. Мы видим, что он вернулся к уровню декабря 2025 года. Он действительно реагирует самым первым, потому что здесь часто находятся непрофессиональные инвесторы, которые эмоционально сомневаются в рынке недвижимости Дубая — как многие сейчас — и продают акции. Из-за этого они сильно подешевели за эти несколько дней.

Если мы рассмотрим более сложные инвестиции профессиональных инвесторов — это долговые облигации крупных застройщиков ОАЭ, таких как Aldar, Emaar, Binghatti — то за первую неделю тоже было падение примерно на 3–5% в зависимости от компании. На сегодняшний день часть падения уже отыграна. Например, Aldar показал плюс 1%, Emaar практически не изменился, а DAMAC вырос на 2,2%.

Это говорит о том, что из-за того, что срок погашения этих облигаций в среднем составляет 3–5 лет, крупные профессиональные инвесторы не верят в долгосрочные проблемы рынка недвижимости Дубая и этих компаний. Все относятся к ситуации спокойно и понимают, что всё отрастёт обратно — никто не паникует.

Недвижимость отличается от финансовых активов скоростью реакции. Акции и облигации можно продать за секунды, тогда как сделки с недвижимостью проходят длинный цикл:

Из-за этого любые изменения на рынке недвижимости проявляются с задержкой в несколько недель или месяцев. Поэтому текущая статистика сделок фактически отражает решения, которые были приняты до начала кризиса. Последствия начала конфликта рынок дубайской недвижимости ощутит через 1-3 месяца.

Чтобы сделать прогноз о том, что же будет с рынком недвижимости Дубая, надо смотреть на фундаментальные экономические показатели. Один из главных факторов стабильности рынка недвижимости — состояние банков.

По данным Центрального банка ОАЭ, на начало марта 2026:

Для сравнения: международные регуляторы обычно требуют уровень капитала около 10–13%.

Это означает, что банковская система ОАЭ имеет значительный запас устойчивости даже в условиях макроэкономических шоков.

Кроме того, качество банковских портфелей улучшается. Доля проблемных кредитов за последние годы снизилась более чем вдвое — с 6,8% в 2022 году до около 3,4% в 2025 году.

Устойчивость банковской системы — одна из фундаментальных вещей для экономики страны. В ОАЭ надёжность банковской системы остаётся высокой, а значит, дефолт стране не грозит.

Следующий показатель, который мы можем оценить, — это страховка от дефолта страны. Она называется CDS — Credit Default Swap. Чем выше CDS, тем выше рынок оценивает риски.

Что у нас сейчас происходит? Есть CDS Абу-Даби вырос всего на 3–5 пунктов. То есть рост есть, но очень небольшой.

На протяжении последних лет Дубай фактически стал глобальным убежищем для капитала. Среди факторов, которые поддерживали этот статус:

Если эти пункты сохранятся — а пока нет предпосылок, чтобы они исчезли, — массового вывода капитала из страны ожидать не стоит.

Последствия для рынка недвижимости Дубая зависят от нескольких факторов. Первый вопрос: останется ли ОАЭ вне прямого конфликта. У правительства Эмиратов чёткая позиция — они не разрешают использовать своё воздушное пространство и территорию для атак на Иран. Пока нейтралитет как могут, но сохраняют.

Второй вопрос: будет ли устойчиво работать логистика — авиация, банки, платежи. Насколько всё будет работать так же, как раньше, и не будет ли перебоев. Сейчас всё работает. Еда в магазинах есть, вода есть, банки работают, деньги снимаются и переводятся, самолёты летают, обменники работают, курс не изменился.

Третий важный момент — не исчезнет ли у Дубая репутация безопасной гавани для капитала. Пока мы не видим массового вывода денег из Эмиратов. Поэтому крупные фонды и богатые инвесторы заняли выжидательную позицию.

Что же будет дальше? Экономисты рассматривают два базовых сценария:

На данный момент ключевые показатели рынка выглядят так:

Поэтому происходящее на рынке недвижимости Дубая можно скорее описать как стресс-тест, а не начало обвала. История показывает, что недвижимость в эмирате переживала кризисы и раньше — от финансового кризиса 2009 года до пандемии. Но каждый раз рынок в итоге возвращался к росту.

Есть недвижимость в Дубае и вы не знаете, что с ней делать? Обязательно пишите нам в WhatsApp и присылайте свои объекты на оценку — мы расскажем, какая ситуация с ними и какая стратегия будет для вас оптимальной.