اختبار ضغط لدبي: ماذا قد يحدث لسوق عقارات الإمارات وسط توترات الشرق الأوسط؟ سيناريوهان

أثار تصاعد التوترات في الشرق الأوسط مطلع مارس ردّ الفعل المتوقع في الأسواق المالية: تراجعت أسهم المنطقة، وبدأت البنوك الدولية إعادة تقييم المخاطر التشغيلية، وأخذ المستثمرون يتحدثون عن احتمال خروج رؤوس الأموال.

وفي ظل هذه الأجواء، انتشرت على وسائل التواصل الاجتماعي موجة من التوقعات بـ«انهيار» محتمل لسوق العقارات في دبي. غير أن مؤشرات الاقتصاد الكلي وبيانات الصفقات ترسم حتى الآن صورة أكثر دقة وتوازنًا، وأقل دراماتيكية بكثير.

أعدّت ⁦Inside⁩ قراءة تحليلية لما قد ينتظر سوق العقارات في دبي.

سوق العقارات في دبي يدخل الأزمة من ذروة تاريخية

أول ما ينظر إليه المحللون هو المرحلة من الدورة التي واجه فيها السوق الصدمة الجيوسياسية.

كان عام ⁦2025⁩ عامًا قياسيًا لسوق العقارات في دبي. فبحسب دائرة الأراضي والأملاك في دبي (⁦DLD⁩)، تجاوز إجمالي قيمة الصفقات ⁦682⁩ مليار درهم (⁦186⁩ مليار دولار)، أي بزيادة ⁦30.6%⁩ على العام السابق.

واستمر النمو في عام ⁦2026⁩. ففي فبراير وحده سُجّلت ⁦16,959⁩ صفقة بقيمة إجمالية بلغت ⁦60.6⁩ مليار درهم (⁦16.5⁩ مليار دولار)، أي بزيادة ⁦18%⁩ في القيمة مقارنة بفبراير ⁦2025⁩.

بعبارة أخرى، دخل السوق المرحلة الحالية من عدم اليقين لا من حالة تراجع، بل بعد عدة سنوات من النمو السريع.

كما تكشف بنية السوق عن نشاط استثماري قوي:

• العقارات على الخارطة
• ⁦62%⁩ من الصفقات
• العقارات الجاهزة
• ⁦38%⁩ من الصفقات

كيف تتفاعل الأسواق المالية، ولماذا تتحدث وسائل الإعلام عن «انهيار بنسبة ⁦20%⁩» في عقارات دبي

على عكس العقارات، تتفاعل أسواق الأسهم مع الأزمات بشكل شبه فوري.

بعد أخبار النزاع الإقليمي، بدأت أسهم عدد من البنوك والشركات المرتبطة بالمنطقة في التراجع. فعلى سبيل المثال، انخفض سهما ⁦HSBC⁩ و⁦Standard Chartered⁩ بنسبة ⁦14%⁩ و⁦11.4%⁩ على التوالي منذ بدء التصعيد.

ولهذا أهمية لسوق العقارات لسبب رئيسي واحد: كثيرًا ما تكون أسواق الأسهم مؤشرًا مبكرًا على مزاج المستثمرين.

ومع ذلك، يبقى الاهتمام الاستثماري بعقارات دبي قويًا حتى في هذه الظروف. فقد سُجّلت مؤخرًا واحدة من أكبر الصفقات السكنية في تاريخ المدينة، إذ بيعت شقة بمبلغ ⁦422⁩ مليون درهم. وعادةً ما يُبرم صفقات بهذا الحجم أصحاب الثروات الفائقة والمكاتب العائلية، وهو ما يعكس ثقة طويلة الأمد بالسوق.

لننظر إلى المؤشر الأكثر إثارة للاهتمام: مؤشر العقارات في سوق دبي المالي (⁦DFM⁩). ماذا حدث فيه؟ خلال الأيام القليلة الماضية تراجع المؤشر بنسبة ⁦18%⁩، أي أكثر من بعض الأسواق المجاورة. واللافت أن التراجع كان محدودًا بشكل مصطنع، لأن انخفاض السهم الواحد مقيّد بما لا يزيد على ⁦5%⁩ في اليوم.

ماذا يمثل هذا المؤشر؟ إنه يعكس أسعار أسهم المطورين العقاريين المدرجين في دبي. وقد عاد اليوم إلى مستويات ديسمبر ⁦2025⁩. ويميل هذا المؤشر إلى التفاعل أولًا لأن بين المتعاملين فيه كثيرًا من صغار المستثمرين الأقل خبرة، الذين قد يتصرفون بعاطفية أمام عدم اليقين، كما يفعل كثيرون منهم الآن، فيبدؤون ببيع الأسهم. ولهذا هبطت الأسعار بحدة خلال الأيام القليلة الماضية.

وإذا نظرنا إلى أدوات أكثر تطورًا يستخدمها المستثمرون المحترفون، كسندات الشركات الصادرة عن مطورين مثل ⁦Aldar⁩ و⁦Emaar⁩ و⁦DAMAC⁩، فقد شهدنا أيضًا تراجعًا أوليًا بنحو ⁦3–5%⁩ خلال الأسبوع الأول، بحسب الشركة.

غير أن جزءًا من هذا التراجع قد استُعيد بالفعل. على سبيل المثال:

• ارتفعت ⁦Aldar⁩ بنحو ⁦1%⁩
• بقيت ⁦Emaar⁩ دون تغيير يُذكر
• ارتفعت ⁦DAMAC⁩ بنسبة ⁦2.2%⁩

ويشير ذلك إلى أن كبار المستثمرين المؤسسيين، بما أن متوسط آجال استحقاق هذه السندات يتراوح بين ⁦3⁩ و⁦5⁩ سنوات، لا يتوقعون مشكلات طويلة الأمد لسوق العقارات في دبي أو لهؤلاء المطورين. وعمومًا، يبقى ردّ فعل المستثمرين المحترفين هادئًا ومدروسًا، مع إدراكهم أن الأسواق تتعافى عادةً بمرور الوقت، ولا تظهر أي علامات ذعر لدى كبار أصحاب رؤوس الأموال.

لماذا تتفاعل عقارات دبي ببطء أكبر

تختلف العقارات عن الأصول المالية في سرعة التفاعل. فالأسهم والسندات يمكن بيعها في ثوانٍ، أما صفقات العقارات فتمر بدورة أطول بكثير:

• المفاوضات
• العناية الواجبة والتحقق
• توقيع العقد
• تسجيل الصفقة

ولهذا تظهر أي تغيّرات في سوق العقارات عادةً بتأخير يمتد عدة أسابيع أو حتى أشهر. ويعني ذلك أن إحصاءات الصفقات الحالية تعكس إلى حد كبير قرارات اتُّخذت قبل بدء الأزمة. ومن ثَمّ يُرجَّح أن تظهر آثار التصعيد الأخير على سوق العقارات في دبي في غضون ⁦1–3⁩ أشهر.

النظام المصرفي في الإمارات يحافظ على متانته

لتقدير ما قد يحدث لسوق العقارات في دبي، لا بد من النظر إلى المؤشرات الاقتصادية الأساسية. ومن أهم ركائز الاستقرار في أي سوق عقارية سلامة النظام المصرفي.

وبحسب مصرف الإمارات العربية المتحدة المركزي، في مطلع مارس:

• تبلغ نسبة كفاية رأس المال لدى البنوك نحو ⁦17%⁩
• تتجاوز نسبة تغطية السيولة ⁦146%⁩
• يتجاوز إجمالي أصول القطاع المصرفي ⁦5.4⁩ تريليون درهم (⁦1.47⁩ تريليون دولار)

وللمقارنة، تشترط الجهات التنظيمية الدولية عادةً مستويات لكفاية رأس المال تبلغ نحو ⁦10–13%⁩.

وهذا يعني أن النظام المصرفي في الإمارات يمتلك هامش متانة كبيرًا، حتى في مواجهة صدمات الاقتصاد الكلي.

إضافة إلى ذلك، تحسّنت جودة محافظ القروض المصرفية، إذ انخفضت حصة القروض المتعثرة إلى أقل من النصف خلال السنوات الأخيرة، من ⁦6.8%⁩ في ⁦2022⁩ إلى نحو ⁦3.4%⁩ في ⁦2025⁩.

يُعدّ استقرار النظام المصرفي من أهم العناصر الأساسية في اقتصاد أي دولة. وفي الإمارات تبقى موثوقية القطاع المصرفي عالية، ما يعني أن خطر التعثر السيادي منخفض للغاية.

ومن المؤشرات الأخرى المستخدمة لتقييم هذه المخاطر عقود مقايضة مخاطر الائتمان ⁦CDS⁩ (⁦Credit Default Swap⁩)، وهي في جوهرها تأمين ضد تعثر الدولة. فكلما ارتفع مستوى ⁦CDS⁩، ارتفعت المخاطر في نظر السوق.

فماذا يحدث الآن؟ ارتفعت عقود ⁦CDS⁩ لأبوظبي ببضع نقاط فقط. هناك ارتفاع طفيف، لكنه يبقى في حدوده الدنيا.

السؤال الأهم: هل تحافظ دبي على مكانتها ملاذًا آمنًا؟

تحوّلت دبي في السنوات الأخيرة فعليًا إلى ملاذ آمن عالمي لرؤوس الأموال. وقد دعمت هذه المكانة عدة عوامل:

• نظام ضريبي مواتٍ
• برامج الإقامة والإقامة الذهبية
• بنية مصرفية مستقرة
• الحياد الجيوسياسي

وما دامت هذه الأسس قائمة، ولا توجد حاليًا أي مؤشرات على تغيّرها، فإن خروج رؤوس الأموال من الدولة على نطاق واسع أمر مستبعد.

سيناريوهان لسوق العقارات في دبي

تتوقف آفاق سوق العقارات في دبي على عدة عوامل رئيسية.

أولًا، هل تبقى الإمارات خارج النزاع المباشر. فقد اتخذت الحكومة الإماراتية موقفًا واضحًا: لا تسمح باستخدام مجالها الجوي أو أراضيها لشن هجمات على إيران. وحتى الآن تحافظ الدولة على الحياد قدر الإمكان.

ثانيًا، هل تواصل البنية التحتية الحيوية والخدمات اللوجستية عملها بسلاسة: الطيران والبنوك وأنظمة الدفع. والسؤال الأساسي هو ما إذا كانت هذه الأنظمة ستستمر في العمل دون انقطاع. وهي تعمل حاليًا: المتاجر مزوّدة بالبضائع، وإمدادات المياه مستقرة، والبنوك تعمل، ويمكن سحب الأموال وتحويلها، والرحلات الجوية مستمرة، ومكاتب الصرافة مفتوحة، والعملة مستقرة.

ثالثًا، هل تحتفظ دبي بسمعتها ملاذًا آمنًا لرؤوس الأموال. حتى الآن لا يوجد ما يدل على خروج واسع للأموال من الإمارات. ولهذا تتبنى الصناديق الكبرى والمستثمرون الأثرياء في الغالب نهج الترقب والانتظار.

ماذا قد يحدث بعد ذلك؟ يدرس الاقتصاديون حاليًا سيناريوهين رئيسيين.

تهدئة سريعة

إذا خفّت التوترات خلال الأشهر المقبلة:

• قد يتباطأ السوق مؤقتًا
• قد ينخفض عدد الصفقات
• قد يتسع هامش التفاوض في سوق إعادة البيع

غير أن هذا السيناريو لا يتوقع انخفاضًا كبيرًا في الأسعار، بل قد يشهد السوق تصحيحًا طفيفًا وفترة تهدئة قصيرة. وقد يجد المستثمرون فرصًا لشراء أصول بخصومات من بائعين تسرّعوا في ردّ فعلهم على عدم اليقين. ومع عودة السياحة وعودة النشاط التجاري إلى طبيعته، يُرجَّح أن يبقى الطلب على العقارات في دبي قويًا.

عدم استقرار جيوسياسي مطوّل

إذا استمر النزاع حتى الخريف، فقد تكون العواقب أكبر، ولا تقتصر على دبي وحدها. وقد حذّرت وكالات التصنيف الدولية بالفعل من احتمال تصحيح في الأسعار بعد عدة سنوات من النمو القوي. فعلى سبيل المثال، رجّحت ⁦Fitch⁩ سابقًا أن تنخفض الأسعار بنسب من خانتين مع زيادة المعروض من المساكن.

ومع ذلك، حتى في هذا السيناريو، يدور الحديث عن تصحيح في السوق بعد فترة من النمو السريع، أكثر منه عن أزمة مالية عالمية نظامية تطال جميع الأسواق.

بل إنه مقارنة بعدم الاستقرار الاقتصادي في كثير من مناطق العالم الأخرى، يُرجَّح أن تبقى الإمارات قوية نسبيًا، مدعومة بالأسس المالية المتينة المذكورة آنفًا.

وحتى في حال حدوث تراجع حاد، نتوقع أن يبقى سوق العقارات في الإمارات مكانًا موثوقًا للحفاظ على رأس المال على أفق ⁦5–10⁩ سنوات.

في الخريطة أدناه نوضح كيف تطورت أسعار العقارات بعد صدمات كبرى في مدن مختلفة حول العالم.

• موسكو
• ⁦3 135⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2022⁩
• ⁦3 725⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2026:⁩ ⁦+18,8%⁩
• تل أبيب
• ⁦18 000⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2023⁩
• ⁦18 469⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2025:⁩ ⁦+2,6%⁩
• أنقرة
• ⁦630⁩ دولار للمتر المربع
• ⁦948⁩ دولار للمتر المربع: ⁦+50,5%⁩
• طوكيو
• ⁦2 536⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2010⁩
• ⁦3 165⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2016:⁩ ⁦+24,8%⁩
• دبي
• ⁦2 924⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2008⁩
• ⁦4 356⁩ دولار للمتر المربع: ⁦2014:⁩ ⁦+49%⁩

ماذا يعني ذلك للمستثمرين في عقارات دبي

تبدو المؤشرات الرئيسية للسوق حاليًا على النحو التالي:

• النظام المصرفي يبقى مستقرًا
• لا يوجد تراجع واسع في أسعار العقارات
• الصفقات الكبيرة مستمرة

لذلك فإن ما نشهده في سوق العقارات في دبي أقرب إلى اختبار ضغط منه إلى بداية انهيار.

ويُظهر التاريخ أن سوق العقارات في الإمارة واجه أزمات من قبل، من الأزمة المالية في ⁦2009⁩ إلى الجائحة، لكنه عاد في كل مرة إلى النمو في نهاية المطاف.

إذا كنت تملك عقارًا في دبي ولست متأكدًا من الاستراتيجية التي تتبعها، راسلنا على واتساب وأرسل عقارك للتقييم. سنراجع الوضع الحالي ونقدّم لك المشورة بشأن الاستراتيجية الأنسب لك.