الاستثمار في عقارات الإمارات: أكثر استراتيجيتين شيوعًا

يواصل سوق العقارات في الإمارات نموه. ففي عام ⁦2024⁩ أُنجزت فيه أكثر من ⁦330,000⁩ صفقة بقيمة تقارب ⁦900⁩ مليار درهم. ومن أسباب ذلك الاهتمام الكبير من المستثمرين الأجانب الذين يستثمرون في المشاريع السكنية والتجارية في دبي وغيرها من الإمارات. نستعرض في هذا المقال استراتيجيات الاستثمار الأكثر استخدامًا في سوق العقارات في الإمارات، ونقدّم أمثلة على العوائد التي يمكن أن تحققها.

هل الاستثمار في العقارات المؤجرة في دبي مربح؟

تقوم استراتيجية التأجير على شراء شقة في دبي قيد الإنشاء في منطقة واعدة يرتفع فيها الطلب على العقارات، ثم تأجيرها. ولا يلزمك البحث عن المستأجرين بنفسك، إذ يمكن لشركة إدارة أن تتولى ذلك عنك. وهذا الخيار متاح في كثير من المشاريع.

تُعد الإمارات من أكثر الأسواق جاذبية للاستثمار في العقارات المؤجرة. فملايين السياح يزورونها كل عام، ففي عام ⁦2024⁩ مثلًا زار دبي وحدها نحو ⁦19⁩ مليون شخص. يُضاف إلى ذلك أن نحو ⁦90%⁩ من سكان الدولة من الوافدين، لذلك يبقى الطلب على الشقق والفلل المعروضة للإيجار قائمًا دائمًا.

كم يمكن أن تكسب من تأجير شقة في الإمارات

لنأخذ مثلًا شراء شقة في رأس الخيمة أو جزر دبي (⁦Dubai Islands⁩) أو جزيرة السعديات (⁦Saadiyat Island⁩)، دون اللجوء إلى التقسيط أو التمويل العقاري، مع سداد كامل الثمن من رأس مال المستثمر الخاص.

في مارس ⁦2025⁩ بلغت تكلفة شقة جيدة بغرفة نوم واحدة وإطلالة على البحر في هذه المواقع نحو ⁦2⁩ مليون درهم (⁦540,000⁩ دولار). ووفق توقعات مختلفة، قد ترتفع قيمة هذا العقار بنحو ⁦15–25%⁩ سنويًا. وبذلك قد يصل سعره مع انتهاء البناء، خلال ⁦3⁩ سنوات، إلى ⁦3⁩ ملايين درهم على الأقل (⁦810,000⁩ دولار).

عند تسجيل عملية الشراء يدفع المشتري رسوم تسجيل لمرة واحدة. وفي دبي تتقاضى دائرة الأراضي والأملاك في دبي (⁦DLD⁩) نسبة ⁦4%⁩ من قيمة الشقة، أي ⁦80,000⁩ درهم (⁦21,600⁩ دولار). وفي الشراء على الخارطة تُستحق الرسوم عند تسجيل عقد البيع (⁦Oqood⁩)، لا عند التسليم. أما أبوظبي ورأس الخيمة فتسجّلان الصفقات عبر الجهات العقارية الخاصة بكل منهما وبرسومها الخاصة.

بعد اكتمال المشروع يمكن تأجير الشقة. وقد يبلغ الإيجار نحو ⁦1,000⁩ درهم (⁦270⁩ دولارًا) في اليوم، مع نسب إشغال تتراوح بين ⁦60%⁩ و⁦90%⁩.

مع احتساب تكاليف الإدارة (⁦20%⁩ من الإيجار) ورسوم الخدمات الأخرى، يمكن أن يبدأ صافي الدخل السنوي من ⁦200,000⁩ درهم، أي ⁦10%⁩ سنويًا على الأقل.

وفي المحصلة، سيحصل المستثمر خلال ⁦5⁩ سنوات على:

• الزيادة في القيمة
• ⁦1⁩ مليون درهم
• دخل الإيجار
• ⁦400,000⁩ درهم
• صافي الربح
• ⁦1.35⁩ مليون درهم
• العائد على رأس المال المستثمر: ⁦67.5%⁩

كيف تربح من إعادة بيع العقارات في الإمارات

لننتقل الآن إلى استراتيجية إعادة البيع وإعادة استثمار الدخل. سنعتمد في الحساب رأس مال قدره ⁦2⁩ مليون درهم (⁦540,000⁩ دولار)، كما في الاستراتيجية السابقة. لكننا سنستخدم خطة سداد ⁦50/50⁩ ونشتري عقارًا بقيمة ⁦4⁩ ملايين درهم (نحو ⁦1⁩ مليون دولار).

بهذه الميزانية يمكن العثور على شقة جيدة بغرفة نوم واحدة. وبافتراض النمو السنوي نفسه البالغ ⁦15%⁩، قد تصل قيمتها خلال ⁦2–2.5⁩ سنة من البناء إلى ⁦5.3⁩ مليون درهم (⁦1.4⁩ مليون دولار).

عند إعادة البيع يلزمك دفع عمولة للوسيط العقاري، وهي ⁦2%⁩ من قيمة الشقة. وللتبسيط، لا يشمل الحساب رسوم دائرة الأراضي والأملاك البالغة ⁦4%⁩، التي تُدفع عند تسجيل عقد الشراء (⁦Oqood⁩)، وهي ⁦160,000⁩ درهم في هذا المثال، لذلك سيكون الربح الفعلي أقل بهذا المبلغ. وتنطبق الرسوم نفسها على الشقة الثانية أدناه.

وفي المحصلة، قد يبلغ ربح المستثمر خلال ⁦2–2.5⁩ سنة ⁦1.2⁩ مليون درهم (⁦324,000⁩ دولار). ويمكن إعادة استثماره مع رأس المال الأولي البالغ ⁦2⁩ مليون درهم في شقة من ثلاث غرف (مثلًا في ⁦Nikki Beach⁩ أو مشروع مشابه).

وهنا نتبع الخطة نفسها، فندفع ⁦50%⁩ فقط من سعر الشقة الثانية، أي ندفع ⁦3.2⁩ مليون درهم مقابل عقار قيمته ⁦6.4⁩ مليون درهم. وخلال عامين قد يصل سعره إلى ⁦8.5-8.6⁩ مليون درهم (نحو ⁦2.3⁩ مليون دولار).

وبذلك، إذا بدأ المستثمر برأس مال قدره ⁦2⁩ مليون درهم، فسيحصل خلال ⁦5⁩ سنوات على:

• الدخل من بيع
  الشقة الثانية
• ⁦5.1⁩ مليون درهم
• إجمالي صافي الربح الذي
  يحصل عليه المستثمر
• ⁦3.1⁩ مليون درهم: ⁦155%⁩

خطة السداد من المطور العقاري أداة مفيدة تتيح لك شراء شقة دون دفع فوائد للبنك. وهي مناسبة لمن يشتري شقة لنفسه وللمستثمرين على حد سواء، إذ يمكن استثمار مبلغ أقل والحصول في النهاية على عائد أعلى.

التأجير أم إعادة البيع: أي الاستراتيجيتين أفضل؟

لنقارن الآن بين الاستراتيجيتين لنعرف أيهما أكثر ربحية. وفق حساباتنا، سيحصل المستثمر الذي يضع ⁦2⁩ مليون درهم في عقار للتأجير على صافي ربح قدره ⁦1.3⁩ مليون درهم خلال ⁦5⁩ سنوات. أما في حالة إعادة البيع وإعادة الاستثمار فسيبلغ العائد ⁦3.1⁩ مليون درهم، أي أكثر بـ ⁦2.4⁩ مرة.

هل يعني ذلك أن العقارات المؤجرة أقل جاذبية؟ ليس تمامًا. فلتنويع المحفظة ينبغي للمستثمر أن يجمع بين الاستراتيجيتين: أن يحتفظ بـ ⁦20–50%⁩ من محفظته في عقارات تحقق دخلًا سلبيًا وتوفّر هامش أمان مالي، وأن يستثمر الباقي في إعادة البيع. وبذلك يبقى جزء من رأس المال محميًا، بينما يملك الجزء الآخر مجالًا للنمو السريع.

يتبيّن إذن أن إعادة البيع تحقق ربحية أعلى، ولهذا تحظى بكل هذه الشعبية بين المستثمرين في الإمارات.

لكن عند اختيار الاستراتيجية ينبغي مراعاة أن زيادة بهذا الحجم لا تتحقق في كل مشروع. ولتحقيق أقصى ربح من إعادة البيع، من المهم الاستعانة بمشورة مختصين يعرفون السوق ويستطيعون مساعدة المستثمر لا على دخول المشروع فحسب، بل على الخروج منه بربح أيضًا.

طرق أخرى لكسب المال من العقارات في دبي

الاستراتيجيتان اللتان عرضناهما في هذا المقال ليستا الوحيدتين. فهناك طرق أخرى للاستثمار في عقارات الإمارات، منها مثلًا شراء فلل في سوق إعادة البيع في مواقع راقية وتجديدها ثم إعادة بيعها، أو شراء أراضٍ لإعادة بيعها أو تطويرها.

ومع ذلك، فإن الاستراتيجيتين الرئيسيتين اللتين يبدأ بهما معظم المستثمرين هما تأجير الشقق وإعادة بيعها. تتيح الأولى تحقيق عائد بنسبة ⁦60–70%⁩ على رأس المال المستثمر خلال ⁦5⁩ سنوات. أما الثانية فقد تكون أكثر ربحية وتحقق ما يصل إلى ⁦100%⁩ خلال ⁦3⁩ سنوات. لكن لتحقيق ذلك من المهم اختيار المشروع المناسب.

إذا كنت بحاجة إلى استشارة متخصصة في شراء العقارات أو بيعها في دبي، تحدّث إلى خبير.