Купить недвижимость в Дубае и ОАЭ
Покупка недвижимости в ОАЭ: чем различаются эмираты и как купить жилье в Дубае в 2025 году — пошаговый процесс
Рынок жилой недвижимости в ОАЭ уже давно — одна из самых динамичных инвестиционных площадок в мире. Сюда поступают капиталы из Европы, Азии и Америки, население страны растет, инфраструктура развивается, а городская среда — улучшается. С учетом всего этого, сегодня стало популярно покупать там недвижимость на этапе строительства — по-английски это называется “off-plan”.
Входные цены в таком случае ниже, можно использовать гибкие планы оплаты, а также зарабатывать на росте стоимости жилья по мере прогресса стройки.
Ниже мы подробно разберем, почему ОАЭ сегодня считаются безопасной и быстрорастущей юрисдикцией для вложений, как должна проходить покупка недвижимости на этапе строительства, на что важно обращать внимание, и чем отличаются в этом смысле разные эмираты.
Почему ОАЭ — безопасная инвестиционная среда с постоянным ростом
Безопасность здесь на высоком уровне благодаря политической стабильности, предсказуемости местной политики и защите прав собственности. Инвестор должен понимать все правила заранее — для девелоперов здесь существуют требования по раскрытию информации и использованию так называемых эскроу-счетов, а для покупателей недвижимости процедуры регистрации сделки и получения документов максимально просты и понятны.
Государственные регистраторы, а также специализированные департаменты земли и недвижимости располагают цифровыми базами, а все основные действия, от брони до оформления права собственности, уже давно переведены в электронный формат. Таким образом, риск ошибок уменьшается, а скорость сделок растет.
Экономическая среда в этих местах демонстрирует постоянный рост, дополняя безопасность. Власти страны инвестируют в транспорт, медицину, образование и «зеленую» энергетику, развивают логистику и туристические районы, а также регулярно проводят крупные международные мероприятия.
Для бизнесов здесь будет мягкий налоговый режим, а также упрощенные визовые программы для инвесторов и квалифицированных специалистов. В итоге как внутренняя миграция, так и приток экспатов поддерживают стабильный спрос на аренду и покупку жилой недвижимости, а значит, и ликвидность рынка как таковую. Городская среда здесь быстро эволюционирует — появляются новые набережные, парки, проводятся культурные мероприятия, а крупные девелоперы запускают целые «города в городе», где будет собственная инфраструктура.
Отдельно стоит упомянуть практику защиты покупателей во время таких сделок. Деньги инвесторов в таких случаях хранятся на специальных “эскроу-счетах” и перечисляются девелоперу лишь по мере готовности определенных этапов строительства. Сами проекты в обязательном порядке регистрируются, а все основные договоры стандартизированы.
Государство регулирует и гарантийные сроки — сами здания здесь защищены многолетной гарантией, а на инженерию и отделку также распространяется гарантия после передачи. Такие механизмы минимизируют главный риск в таких случаях — это, как известно, недострой или несвоевременная сдача объектов.
В чем суть покупки недвижимости на стадии строительства (off-plan) и как проходят такие сделки в Дубае и ОАЭ?
Покупка недвижимости в ОАЭ на стадии строительства означает вход в проект до его фактического завершения. Первый платеж в таких случаях обычно будет ниже, чем при покупке готового жилья, а итоговая цена на ранних стадиях — привлекательнее благодаря скидке за время ожидания.
В случае такой сделки покупатель подписывает договор купли-продажи с графиком оплаты по этапам, а затем регистрирует его в департаменте соответствующего эмирата. После этого средства поступают на ”эскроу-счет” и разблокируются только по мере выполнения конкретных строительно-монтажных работ, что обеспечивает баланс между интересами покупателя и девелопера.
На старте объект стоит дешевле, а вместе с прогрессом строительства и приближением к завершению цена квадратного метра, как правило, будет расти. На отдельных этапах возможно переоформление прав по переуступке до сдачи проекта, а после его завершения — или выход через продажу готового актива, или же сдача жилья в аренду и получение пассивного дохода. На стабильном рынке у надежных девелоперов бывают и такие схемы рассрочки, когда часть стоимости выплачивается уже после передачи ключей, что уменьшает финансовую нагрузку на инвестора.
Как защищен покупатель недвижимости в Дубае: эскроу, регистрация, гарантии
Важнейший элемент безопасности покупателей — так называемые “эскроу-счета”. В таком случае покупатель платит не напрямую девелоперу, но его средства поступают на специальный счет проекта, доступ к которому привязан к фактам выполнения конкретных работ — это подтверждает специальный инженерный надзор. Каждый проект недвижимости подлежит обязательной регистрации в департаменте соответствующего эмирата, у него будут уникальные идентификаторы, а также связь с земельным участком и разрешительной документацией. Сам договор купли-продажи регистрируется в электронном реестре — это дает возможность впоследствии оформить право собственности уже на готовую недвижимость.
Гарантийные обязательства здесь бывают разных типов. Сама конструкция здания покрывается длительной гарантией, а инженерные системы и отделка — гарантийным периодом на дефекты после передачи. Покупателю предоставляют время на осмотр недвижимости перед приемкой, а девелопер в таком случае обязуется устранить найденные дефекты. Все это прописывается в договорах, а спорные вопросы решаются в административном порядке или через суд и арбитраж, что тоже прописано в документах.
Пошаговый процесс покупки недвижимости на этапе строительства в ОАЭ
Первый этап в таком случае — выбор конкретного проекта и застройщика недвижимости. Здесь нужно смотреть не только на визуализации, но и на историю предыдущих проектов застройщика, портфолио завершенных объектов, качество управления комьюнити и динамику цен в том или ином месте. Кстати, для этого мы создали большую базу застройщиков недвижимости ОАЭ с каталогами их недвижимости. Далее эксперт помогает сравнить планы проектов, реальные сроки строительства, транспортную доступность и планы развития района.
После этого уже оформляется бронирование. Здесь покупатель получает форму резерва, вносит депонированный платеж и проходит другие необходимые процедуры. На этом этапе фиксируются выбор планировки, этаж, вид из окон и стоимость объекта. Затем следует подписание основного договора купли-продажи, в котором подробно описывается объект, сроки строительства, план оплаты, условия изменения спецификаций и ответственность девелопера за просрочку.
Очередной шаг — регистрация договора в реестре соответствующего эмирата. Это электронная процедура, для которой нужны паспортные данные, адрес, подтверждение оплаты регистрации и сам договор. После этого права покупателя будут полноценно учтены в реестре, а все платежи по графику уходят на тот самый эскроу-счет проекта. Если покупатель использует ипотеку, к схеме финансирования подключается банк — он перечисляет средства по частям в соответствии с завершенными этапами строительства.
При завершении проекта девелопер направляет покупателю уведомление о готовности жилья к передаче. Покупатель проводит осмотр со специальным чек-листом по отделке и инженерным системам, а затем подписывает акт приема-передачи. Впоследствии оплачиваются финальные сборы, оформляется регистрация, а управляющая компания выдает покупателю доступ.
После окончательной оплаты и ввода в эксплуатацию покупатель получает право собственности — так называемый title deed. Если планируется сдача жилья в аренду, составляются договоры, открываются лицевые счета поставщиков коммунальных услуг, а также выбирается формат управления — самостоятельно либо через специальную компанию.
Финансирование и расчеты — рассрочка 0%, ипотека, визовые вопросы
Большая часть сделок с недвижимостью на этапе строительства в ОАЭ проходит по рассрочкам от застройщиков без участия ипотечного финансирования. На ранних стадиях часто встречаются планы «по этапам», где доли стоимости привязаны к готовности определенных этапов строительства.
На более поздних уже могут быть схемы, где значительная часть цены переносится на период после сдачи — таким образом, пиковая нагрузка на инвестора снижается. Ипотечное кредитование в таких случаях тоже возможно. Банки аккредитуют конкретные проекты, а средства девелоперам выдают частями по мере выполнения работ. Конкретные условия могут зависеть от статуса клиента, размера первоначального взноса и кредитной политики того или иного банка.
Крупные инвестиции в недвижимость позволяют покупателям получать долгосрочные резидентские визы ОАЭ. В таких случаях важен порог стоимости и дополнительные условия по объекту и оплате — они периодически уточняются, и потому важно проверять актуальные правила на момент сделки и действовать через аккредитованного консультанта.
Налоги и эксплуатационные сборы для владельцев недвижимости в Дубае и ОАЭ
Рынок ОАЭ хорош тем, что здесь отсутствуют налоги на владение недвижимостью в привычном для многих стран понимании, и здесь нет налога на прирост капитала при продаже для частных лиц. Но регистрационные сборы и платежи все-таки существуют — они устанавливаются на уровне эмирата.
Кроме того, в ОАЭ есть ежегодные сервисные сборы за эксплуатацию общего имущества и поддержание инфраструктуры комьюнити. Для отдельных категорий объектов также действует НДС, причем, строительство новой жилой недвижимости здесь регулируется особым образом. Конкретные ставки и порядок оплаты зависят от типа объекта и этапа сделки, и их стоит уточнять непосредственно для выбранного проекта и юрисдикции.
Риски для покупателя недвижимости в Эмиратах и как их минимизировать
Главные риски при подобных покупках — задержка сроков, переменчивость рынка и ликвидности, а также финансовая устойчивость девелоперов. Снизить эти риски можно разными способами — это, например, выбор проверенных компаний, тщательный анализ разрешительной документации и статуса “эскроу-счета”, ознакомление с графиком строительства и резервирование ликвидности на случай изменений.
Важную роль здесь играет внимательное чтение договора. А именно, о порядке компенсаций за просрочку, об описании форс-мажора, о правилах изменения спецификаций, об условиях переуступки до ввода проекта в эксплуатацию, а также о дефектном периоде и гарантиях.
Дубай: отлаженная инфраструктура сделок и множество проектов
Дубай — самый крупный и международный рынок жилой недвижимости в ОАЭ. Здесь действует развитая система, где есть регистраторы, отраслевые регуляторы и цифровой реестр — практически любая операция в Дубае может быть выполнена онлайн.
Девелоперы предлагают разнообразные проекты — это могут быть курортные комьюнити на побережье, городские кварталы рядом с бизнес-центрами или семейные районы с парками и школами. Для инвестора это означает большой выбор в смысле бюджета, сроков и стратегий, от покупки на ранних этапах с потенциалом перепродажи до приобретения жилья для сдачи в аренду в популярных локациях.
Покупка жилья на этапе строительства в Дубае включает бронирование, подписание договора, регистрацию и оплату по оговоренному графику на “эскроу-счет”. Закон допускает переуступку прав в рамках условий проекта, и многие девелоперы предлагают планы оплаты, позволяющие внести большую часть суммы уже после передачи недвижимости.
Спрос со стороны арендаторов остается высоким из-за роста населения, туризма и деловой активности, и потому инвесторы часто рассматривают готовность к сдаче как второй рубеж окупаемости жилья.
Абу-Даби: более спокойный ритм и сильные девелоперы
Столица ОАЭ — это более сдержанный темп. Здесь есть крупные мастер-девелоперы, которые строят большие многофункциональные районы, где сочетается жилье, общественные пространства и коммерческая инфраструктура. Регистрация сделок и все проекты на этапе строительства проходят через соответствующие департаменты столицы — здесь обязательны “эскроу-счета” и полнота раскрытия информации. Для иностранцев существуют отдельные зоны, где им разрешена покупка недвижимости — новые проекты также активно пополняют этот пул.
Абу-Даби будет интересен инвесторам, которые ценят предсказуемую динамику цен и строят более долгосрочные планы. Здесь меньше спекулятивных всплесков, но высока доля конечных пользователей — это семьи тех, кто работает в правительстве и крупных компаниях. А рынок аренды поддерживается стабильной занятостью и высоким уровнем городской инфраструктуры.
Покупка жилья на этапе строительства здесь проходит примерно по той же схеме: бронирование, договор, регистрация и поэтапные платежи, а при передаче — детальная процедура осмотра и оформление права собственности.
Шарджа: семейные комьюнити и безопасность сделок
Шарджа часто позиционируется как “культурная столица” ОАЭ с серьезной образовательной и музейной инфраструктурой. Рынок недвижимости здесь ориентирован на семейную жизнь, парки, доступность школ и университетов. Для иностранцев, которые хотят купить жилье, в Шардже открыты специальные зоны, а появление новых проектов говорит о том, что такие территории расширяются.
Регистрация сделок в Шардже поставлена “на поток”, здесь работают “эскроу-счета” и существуют ясные требования к раскрытию информации.
С точки зрения инвестиций Шарджа привлекает более низким порогом входа и устойчивым спросом на аренду со стороны семей, работающих здесь или в соседних Дубае и Аджмане. Планы оплаты жилья в Шардже сбалансированы, а темпы застройки дополняются развитием дорог, школ и коммерческих пространств.
Рас-эль-Хайма: новый курорт, первое в ОАЭ казино и растущая ликвидность
Этот северный эмират активно развивается как курорт с проектами недвижимости на побережье, маринами и отельной инфраструктурой. Местные девелоперы создают крупные прибрежные комьюнити, где будут и апартаменты, и таунхаусы, и виллы. Регистрация сделок по недвижимости на этапе строительства централизована, работают “эскроу-счета”, а для покупателей здесь будет все тот же стандартный цикл бронирования, договора и поэтапной оплаты.
Инвестиционная привлекательность Рас-эль-Хаймы связана с туризмом и ограниченным предложением недвижимости на берегу моря. Многие инвесторы здесь рассматривают сдачу недвижимости в аренду на короткий срок из-за высокого потока отдыхающих в сезон.
Порог входа здесь ниже, чем в дорогих прибрежных районах Дубая, а расположение у воды формирует устойчивый спрос. Помните, важно учитывать специфику управления арендой и внимательно выбирать управляющего, чтобы обеспечить стабильную заполняемость жилья и качественный сервис.
Аджман: доступная недвижимость и хороший спрос на аренду
Аджман — небольшой эмират со своим центром деловой и социальной жизни, недалеко от северных районов Дубая и Шарджи. Рынок недвижимости здесь — это более доступные цены, вследствие чего Аджман можно назвать привлекательным для первых инвестиций и диверсификации портфолио.
Регистрационные процедуры и, в целом, схемы покупки жилья на этапе строительства в этих местах соответствуют общему для ОАЭ стандарту: договор, “эскроу-счет”, поэтапные платежи, электронная регистрация.
Спрос на недвижимость здесь остается постоянным благодаря растущей инфраструктуре и внутренней миграции. Многие семьи выбирают именно Аджман в силу сочетания цены недвижимости и качества жизни, а работающие в соседних эмиратах часто арендуют здесь жилье с учетом транспортной доступности.
Для инвестора все это означает достойную доходность аренды при умеренной стоимости недвижимости. Стоит серьезно отнестись к выбору локации внутри эмирата и управляющей компании — качество операционного управления здесь может быть критично для удержания ставок и заполняемости.
Умм-эль-Кайвайн: сбалансированный рынок и нишевые курортные проекты
Умм-эль-Кайвайн — самый спокойный из эмиратов ОАЭ, где будут протяженные лагуны и природные красоты. Строительство новой недвижимости здесь развивается точечно, за счет прибрежных проектов и небольших комьюнити с малоэтажной застройкой.
Для покупателей это рынок, где особенно важно качество девелопера и прозрачность сделок — меньший масштаб означает, что репутация застройщика и строгость следования регламентам становятся ключевыми факторами.
Инвестиции здесь актуальны из-за ограниченного предложения, природного окружения и курортной инфраструктуры. Доходность же зиждется на сочетании сезонного спроса и долгосрочной аренды для семей, которые любят тишину и природу.
Операционные расходы в Умм-эль-Кайвайне обычно умеренные, а сам процесс сделки не отличается от общих правил ОАЭ — это все то же бронирование, договор, регистрация, “эскроу” и поэтапные платежи до передачи недвижимости.
Как правильно выбрать проект и на что обращать внимание в документах
При выборе проекта критичны три вещи. Первая — сам девелопер и его история проектов — какие объекты уже сданы, хорошо ли соблюдались сроки и спецификации, как управляются уже существующие комьюнити. Вторая — локация и местная инфраструктура — транспортная доступность, школы, медицина, торговые и развлекательные центры, парки, береговая линия и общественные пространства. Третья — экономика сделки, а именно, план оплаты, пропорция взносов до и после сдачи, реалистичность заявленных сроков строительства, предусмотренные договором компенсации за задержку и порядок внесения изменений.
В договоре нужно внимательно читать разделы о форс-мажоре, вариациях в отделке и материалах, гарантийном периоде, о правилах переуступки до сдачи проекта, а также о распределении расходов на содержание общего имущества. Наличие “эскроу-счета”, регистрация проекта и прозрачность связанных с ним разрешений — то, без чего двигаться дальше не следует. Если планируется ипотека, следует заранее понимать, какие банки аккредитовали проект и на каких условиях они готовы выдавать деньги.
Что потом?
Если цель — перепродажа, то ключ к успеху в покупке на ранних этапах, выборе востребованных планировок и отслеживании тех этапов строительства, когда ликвидность максимальна. Для долгосрочного владения важно продумать управление — оно может быть самостоятельным или через оператора. Также стоит учитывать класс арендаторов, целевой срок контракта, сезонность аренды, набор сервисов и правила комьюнити. Но на практике доходность неплохо поддерживается за счет качества управления комьюнити и прозрачности расчетов по сервисным сборам.
Вывод
Покупка недвижимости в ОАЭ на этапе строительства — зрелый и хорошо регулируемый инструмент, в котором сочетаются защита интересов покупателя, гибкость финансирования и потенциал прироста капитала.
Дубай — это максимальный выбор недвижимости, Абу-Даби — стабильность и долгосрочные горизонты планирования, Шарджа — семейная инфраструктура и доступность, Рас-эль-Хайма — курортная среда, Аджман — разумный порог входа при достойных доходах от аренды, Умм-эль-Кайвайн — нишевые проекты с акцентом на близость к природным красотам.
Но, независимо от выбранного эмирата, успех таких сделок определяется классом девелопера, прозрачностью документов, дисциплиной следования графику и правильной стратегией действий после оформления права собственности.
При таком подходе рынок недвижимости в ОАЭ раскрывает свою главную ценность — сочетание безопасности и постоянного роста.
Ответы на часто задаваемые вопросы о покупке недвижимости в Дубае и других эмиратах ОАЭ
Дубай и другие эмираты ОАЭ — безопасное и перспективное направление для инвестиций в недвижимость?
ОАЭ — это редкое сочетание политической стабильности, предсказуемого правового поля и серьезной государственной стратегии развития. Власти Дубая и Абу-Даби постоянно инвестируют в инфраструктуру, логиcтику, туризм и «зеленую» энергетику. Население и число туристов в ОАЭ растет — таким образом, поддерживается спрос на жилье и аренду. Кроме того, здесь действует режим защиты дольщиков — у всех проектов должны быть “эскроу-счета”, все платежи покупателей привязаны к фактическим этапам строительства, а на рынке работают надежные девелоперы с хорошей репутацией. В смысле налогов здесь по международным меркам все очень либерально — в ОАЭ нет налога на прирост капитала с продажи физическими лицами, и налога на недвижимость также нет — это, разумеется, улучшает чистую доходность. В итоге местный рынок считается сравнительно безопасным при высокой ликвидности на этапе сдачи и последующей перепродажи недвижимости.
Чем покупка недвижимости на этапе строительства отличается от покупки готовой недвижимости, и в чем здесь выгода для покупателя?
Покупка недвижимости на этапе строительства (off-plan) — это, по сути, приобретение жилья на ранних стадиях, когда стройка еще идет. Главные преимущества в таком случае — меньшая стартовая цена по сравнению с готовыми объектами, гибкие планы рассрочки от девелоперов и вероятный рост стоимости жилья к моменту завершения проекта. Для инвестора это возможность неплохо заработать, а для покупателей жилья — шанс выбрать планировку, вид из окон и этаж. Проблема лишь в том, что вам нужно дожидаться завершения работ и принимать риски, которые, впрочем, смягчаются регулированием и выбором надежного девелопера.
Как происходит процесс покупки недвижимости в ОАЭ — от выбора проекта до заселения?
Для начала нужно определиться с бюджетом и стратегией. То есть, решить, что для вас важно — доход от аренды, перепродажа жилья в нужный момент или долгосрочное владение. Дальше нужно выбрать девелопера и конкретный проект, изучить мастер-план района, сроки и историю прошлых запусков компании-застройщика. После бронирования жилья подписывается специальный документ или предварительный договор, вносится первый платеж. Затем уже заключается основной договор купли-продажи, где фиксируются цена, план оплаты, сроки и гарантийные обязательства. В Дубае такие покупки регистрируются в системе Oqood департамента земли, в других эмиратах будут соответствующие реестры. Средства при этом идут не напрямую девелоперу, а на специальный “эскроу-счет” проекта и разблокируются по мере завершения определенных этапов строительства. По завершении проекта девелопер получает разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию, а покупатель проводит инспекцию, подписывает акт приема-передачи и получает ключи. Если в дело идет ипотека, банк сопровождает регистрацию залога и конечные расчеты. После заселения подписываются сервис-контракты, заключаются договоры с управляющей компанией и при необходимости регистрируется договор аренды.
На что обращать внимание, чтобы снизить риски при покупке недвижимости в Дубае?
Запросите подтверждение права девелопера на землю и проверьте наличие проектной документации, уточните статус “эскроу-счета”, спросите о страховке, о гарантиях на качество строительства и отделку. Проверьте, не числится ли за проектом ограничений или обременений, изучите историю завершенных объектов девелопера и посмотрите, нормально ли сроки соблюдались до этого. Что касается договора, внимательно просмотрите условия просрочки, форс-мажора, изменения планировки, а также правила перепродажи жилья до сдачи. Убедитесь, что график платежей привязан к этапам готовности, а ситуация со штрафами и комиссиями вам понятна заранее.
Можно ли взять в ОАЭ ипотечный кредит при покупке жилья на этапе строительства, и какие издержки здесь могут быть?
В ОАЭ доступны как рассрочки от девелоперов, так и банковские продукты на этапе строительства и после сдачи проекта. Распространенный подход — платить часть цены по графику на этапе строительства, а остаток закрывать ипотекой к моменту получения ключей. В банке нужно предоставить подтверждение доходов и первоначального взноса. К сопутствующим издержкам можно отнести регистрационные сборы реестра, комиссии за выпуск сертификата Oqood, услуги агентства, возможные банковские комиссии, а после завершения строительства — ежегодную плату за обслуживание управляющей компании. В целом, налоговая нагрузка на владение жильем здесь умеренная, а НДС, в основном, касается услуг и коммерческой недвижимости. Опять же, конкретные параметры зависят от типа объекта и статуса покупателя.
Разрешается ли в ОАЭ переуступка прав на недвижимость, и когда это целесообразно?
Во многих проектах перепродажа до ввода в эксплуатацию возможна после вноса минимальной доли платежей, с согласия девелопера и регулятора. Условия могут отличаться в зависимости от проекта — иногда нужно достичь определенного процента оплаты. Такой сценарий подходит инвесторам, которые фиксируют прибыль к определенному этапу строительства, но это нужно закладывать в стратегию заранее, учитывая спрос в том или ином районе, ликвидность планировки и график платежей.
Что может пойти не так при покупке недвижимости в ОАЭ, и как себя обезопасить?
Классические риски — сдвиг сроков, изменение рыночной конъюнктуры, временные финансовые проблемы у девелопера, а также индивидуальные споры по качеству отделки. Регуляторная система ОАЭ позволяет свести их к минимуму через “эскроу-счета”, обязательную регистрацию прав на этапе строительства, контроль всех этапов готовности и лицензирование девелоперов. Инвестор со своей стороны может снизить риски тщательным подбором проекта, диверсификацией по районам и классам объектов, реалистичным графиком платежей и финансовой «подушкой» на случай задержек.
Может ли покупка недвижимости обеспечить резидентскую визу в ОАЭ?
В ОАЭ действует система виз для инвесторов в недвижимость, если выполнены требования по стоимости и параметрам объекта. Минимальная стоимость недвижимости и конкретные условия при этом могут меняться, так что их всегда следует уточнять на момент сделки. Как правило, это долгосрочные резидентские визы, которые упрощают проживание, открытие счетов и ведение бизнеса, но, конечно, не дают гражданство и требуют соблюдения местных регламентов.
Чем хорош Дубай, и как здесь устроены сделки на рынке недвижимости?
Дубай — самый ликвидный и ориентированный на зарубежный капитал рынок ОАЭ. Здесь будет широкий ассортимент проектов, от прибрежных районов до новых городских кластеров, где вас ожидают парки и отличная транспортная доступность. Регулятором в данном случае выступает Департамент земли Дубая с системой Oqood для регистрации долей на этапе строительства и с развитым режимом “эскроу”. Многие крупные девелоперы здесь предлагают продуманные планы оплаты недвижимости, а перепродажа до сдачи проекта регулируется понятными правилами. Арендный спрос здесь постоянный за счет туристов, экспатов и роста числа релокаций. В долгосрочной перспективе для инвестора важны устойчивость платы за обслуживание недвижимости и качество управляющих компаний — именно от них часто зависит чистая доходность и удовлетворенность арендаторов. При выборе проекта обращайте внимание на транспортную доступность, пешеходную инфраструктуру и репутацию девелопера в вопросах качества отделки.
В чем специфика рынка недвижимости Абу-Даби, и как здесь проходят покупки?
Абу-Даби отличается более «институциональным» рынком — здесь будут крупные государственные и полугосударственные девелоперы, развитые островные кластеры, а также высокие стандарты градостроительного планирования. Сделки регистрируются в местных системах, действует режим “эскроу” и охраны прав покупателей. Вариантов недвижимости на этапе строительства немало в секторах семейного жилья, апартаментов и таунхаусов. Тем, кто ратует за долгосрочное проживание, может быть важно наличие школ, кампусов и деловых районов рядом с зелеными насаждениями. Доходность здесь часто более предсказуема, а волатильность цен будет ниже, чем в Дубае, при вполне стабильном спросе на качественные проекты.
Можно ли иностранцам покупать недвижимость в Шардже на этапе строительства, и есть ли в этом смысл?
Исторически Шарджа консервативнее в вопросах собственности, но в специально отведенных районах иностранцы могут покупать недвижимость в полную собственность или снимать на длительный срок. Девелоперы здесь создают крупные комьюнити с акцентом на семейную среду, парки и общественные пространства. Инвесторов в Шардже привлекают доступные цены на старте и устойчивый внутренний спрос. Также многие семьи выбирают Шарджу за богатство культурной жизни и спокойную атмосферу при близости к Дубаю. Здесь важно внимательно изучить тип права в конкретном проекте, срок владения и регламент перепродажи до сдачи недвижимости.
Чем интересна Рас-эль-Хайма, и какие перспективы у покупки здесь жилья на этапе строительства?
Рас-эль-Хайма сейчас активно развивается благодаря пляжам, горам и курортным проектам на побережье. Здесь появляются новые курортные комьюнити с апартаментами и виллами, а минимальные цены на недвижимость будут традиционно ниже, чем в Дубае и Абу-Даби. Доходность же может быть привлекательной, если говорить о краткосрочной аренде, особенно в прибрежных локациях. При выборе недвижимости учитывайте план развития инфраструктуры, доступность школ и медицинских услуг, а также правила перепродажи жилья в конкретном проекте.
Что отличает Аджман на рынке недвижимости ОАЭ, и для кого он подходит?
Аджман — небольшой эмират с доступными ценами на жилье и стабильным спросом со стороны семей и молодых специалистов. Инфраструктура здесь развивается, а прибрежные районы активно благоустраиваются. Для инвесторов это — возможность сформировать портфолио с небольшими средними ценами и потенциально высокой относительной доходностью от долгосрочной аренды. Опять же, в этом смысле важно оценивать репутацию девелопера и эксплуатационные расходы, чтобы не потерять экономию при покупке на этапе строительства из-за неграмотного управления объектом.
Есть ли смысл рассматривать эмират Умм-эль-Кайвайн для покупки недвижимости?
Умм-эль-Кайвайн — наименее населенный эмират, однако здесь будут интересные прибрежные территории и более “камерные” проекты. Он заинтересует инвесторов, которые ищут редкие форматы недвижимости на побережье и готовы работать с нишевым спросом. Доходность здесь во многом зависит от качества конкретного комьюнити, управляющего и транспортной доступности. Перед покупкой стоит тщательно изучить мастер-план района и спрос на аренду там, откуда можно без проблем добраться в соседние эмираты.
На что нужно обратить особое внимание при выборе застройщика и проекта недвижимости в ОАЭ?
В этом смысле стоит изучить портфолио завершенных проектов девелопера, историю соблюдения сроков, уровень отделки и послепродажный сервис. Также оцените состояние самого района — новые районы означают больший потенциал роста, а уже известные — лучшую ликвидность и аренду “здесь и сейчас”. Обратите внимание на план оплаты недвижимости — равномерная рассрочка удобна для платежа наличными, а крупный взнос в конце — для ипотеки. Изучайте и планировки — компактные форматы на средних этажах зачастую можно перепродать быстрее, а угловые и «видовые» резиденции — это всегда более роскошные предложения.
Какие обязательства есть у девелопера в ОАЭ после сдачи недвижимости?
После финального платежа и подписания акта приема-передачи вы получаете ключи и право владения недвижимостью. На качество строительства и инженерные системы есть гарантийные сроки, и девелопер обязательно соглашается на процедуру устранения дефектов. Управляющая компания отвечает за общедомовое имущество, клининг, безопасность и коммунальные сервисы. Для инвестора важно оценить размер и прозрачность платежей за обслуживание недвижимости и убедиться, что они соответствуют уровню проекта и локации.
Что нужно учесть, если я иностранец и покупаю недвижимость в ОАЭ?
Проверьте требования банка к нерезидентам, подготовьте подтверждение доходов и источников средств. Обязательно откройте счет в местном банке или используйте “эскроу-счета”, одобренные регулятором. Назначьте доверенное лицо для дистанционного сопровождения, электронной подписи и регистрации, а затем уточните вопросы апостилирования документов из вашей страны и сроки их действия. После этого можно планировать поездку на инспекцию перед получением ключей, либо это можно поручить лицензированному представителю с фото- и видео-отчетом.
Как понять, что объект недвижимости в ОАЭ останется ликвидным через 2-3 года?
Обращайте внимание на важные особенности локации — станции метро или скоростные магистрали, пляжи, парки, крупные торговые центры, университеты и деловые районы. Анализируйте конкуренцию в этом районе — сколько похожих проектов сдается в те же сроки, какой у них уровень отделки и управляющая компания. Оцените особенности спроса — это может быть туристический, семейный, студенческий или деловой спрос — в каждом случае будут свои особенности. Рассчитайте чистую доходность с учетом платы за обслуживание здания, страхования и периодов простоя. Пропишите сценарий владения недвижимостью — продолжать сдавать в аренду, продавать на этапе готовности или после первого года эксплуатации.
Стоит ли сейчас покупать недвижимость на этапе строительства (off-plan) в ОАЭ?
Если вам подходит горизонт планирования в 2-4 года, и вы готовы работать с предложенным планом оплаты, покупка недвижимости в ОАЭ на этапе строительства означает баланс между риском и доходностью. Дубай — это максимальная ликвидность и выбор, Абу-Даби — стабильность и предсказуемость, Шарджа — культурная среда и доступные цены, Рас-эль-Хайма — курортный потенциал, Аджман — достойная доходность при невысокой стоимости жилья, Умм-эль-Кайвайн — интересные возможности на берегу моря. Успех сделки будет зависеть от качества девелопера, от выбора локации и того, насколько исправно вы вносите оплату. Тщательно подготовьтесь, сверяйтесь с актуальными регламентами и не экономьте на юридическом сопровождении сделки — в таком случае покупка недвижимости на этапе строительства может стать надежным инструментом вашей инвестиционной стратегии.
INSIDE REALTY
Виктория Бутырская 
Виктория Бутырская
Ваш эксперт по недвижимости в ОАЭ
Перезвоню, если у Вас есть
вопросы об инвестициях
в недвижимость ОАЭ 
Планируете покупку?
Планируете покупку жилья?
Эксперт Inside Realty поможет
с выбором недвижимости в ОАЭ
Эксперт Inside Realty поможет с выбором недвижимости в ОАЭ
